美联储加息会否成为压垮中国房价的最后一根稻草?

和讯外汇302017-06-22 10:02:13

美联储加息会否成为压垮中国房价的最后一根稻草? 

美联储加息会否成为压垮中国房价的最后一根稻草?

一直以来,美联储加息和房价好像都有种剪不断理还乱的联系。此次美联储加息,虽然“央妈”岿然不动,但近期处在重压之下的中国楼市却不淡定了,美联储加息会否成为压垮中国房价的最后一根稻草?

北京时间6月15日凌晨2:00,美国联邦公开市场委员会一如普遍预期加息25个基点,这也是年内美联储第二次加息。至此联邦基准利率已经上调到了1%-1.25%。已经离我们的一年期定期存款基准利率1.5%只有一线之隔。

与以往不同,此次“央妈”特别淡定。6月15日,人民币汇率中间价不降反升。人民币兑美元中间价上调87点,报6.7852,创下去年11月以来的新高。A股市场也“无动于衷”,以微涨收盘。货币市场更是“波澜不惊”。当天,人民银行进行了常规的公开市场操作,利率保持不变,向公开市场净投放900亿元,市场各期限利率并未出现明显波动。

然而,这里不淡定的或许是中国房地产市场...

为什么美联储加息会影响到中国房价?

美元加息,意味着全球所有贸易和交易的成本都将出现上升,很简单的讲,就是美元这个全球不可或缺的商品,涨价了。未来美联储加息的影响可能将集中在两个“出头鸟”领域,一个是美股,另一个就是中国市场,具体来说,可能是中国的房地产市场。

美联储过去四次加息中,对房地产行业影响最大

纵观美联储过去四次启动加息周期,其中有两次对房地产产生重大影响:

第一次(1988-1989)冲击的是日本房地产;

第二次(1994-1995)是全球货币体系和黄金;

第三次(1999-2000)是纳斯达克互联网泡沫;

第四次(2004-2006)是美国次贷(房地产)。

因而,美国加息对于房产泡沫的挤兑绝对是不容小觑的。目前,中国房地产市场虽然并未像上个世纪九十年代初的日本(因为大量国际资本参与房价炒作,最终酿成断崖式下跌),但也因为中国人民自始以来对房产的热爱而已形成巨大的泡沫。在美联储加息的蝴蝶效应下,中国房地产或迎来不少压力。更何况美联储并不是一只蝴蝶,而是一只鹰。

08年起中国房价持续性大涨,美联储“功不可没”

我们常说2008年以后,房价基本就越来越金融化,每次房价上涨都能看见金融货币宽松的影子。

实际上如果仔细去分析中国房价走势,真正的持续性大涨,是在2008年之后,其中更为主要的原因是,美联储资产负债表的扩张。2008年后接近3万亿美元在很短的时间内释放到了全球市场,而中国作为最大的贸易顺差国,美元的膨胀也导致了基础货币的飙升,房地产就是从这个时候开始一发不可收拾的。

中国居民收入能否支撑超3亿市值的中国房产市场?

著名经济学家张五常先生曾表示,

中国房价之所以会高企并不是单单因为所谓的“地少人多”的问题,香港、印度有很多地方人口密度都比中国高,但却没有中国房价的问题。中国的房价之所以能够站得稳的主要问题在于预期将来的高收入上——所谓房价,就是预期年薪收入的积蓄除以利率。

美联储加息和缩表导致的投资者预期的改变,本身就是一个重大的风险。

在美元流出欲望加剧,经济增速下滑,人口拐点已非常明显,整体消费和投资面临很多不确定的情况下,居民收入的预期增长是否能够支撑目前超过三百万亿市值的中国房地产市场?

“央妈”能顶住美联储的加息压力么?

美联储如约加息,将对世界利率产生深远的影响,其实在国内,虽然央行没有加息,但很多银行都已经主动上调了基准利率,工农中建都由1.5%上调到了1.75%,相当于市场的应急机制已经启动,基准利率的加息已经实质性的启动了。

而美联储也在此次加息后继续表态,今年还将加息一次。如果这样的话,也就意味着2017年底,美国的联邦基准利率将与我们的基准利率持平,进入临界状态。也就是说,明年开始,央行十有八九会做出表态,跟随美联储一块加息。

最要命的是,美联储再加息的同时,还明确表示将在年内启动缩表,缩表起步上限为每月100亿美元,并将每个季度扩大,直至国债削减规模达到300亿美元,抵押支持债券(MBS)达到200亿美元。美元是美联储的负债,美联储缩表,必然缩减美元投放,而我们央行的资产负债表上,美元恰恰是资产,所以美元如果缩减,央行也必然跟所缩减基础货币,跟随缩表。否则就会造成,作为资产的美元大幅被兑换走的情况,就好像去年下半年一样。所以种种的一切表明,全球性的货币方向已经变化,有些人还在期盼,央行的宽松已经是相当的不现实。

美联储加息会否成为压垮中国房价的最后一根稻草?

说这个话有什么证据,恰巧我们的央行赶在美联储之前,公布了5月份金融数据,结果让市场大跌眼镜,M2的增速只有9.6%,已经掉到了10%以下,这是多少年都没有过的景象,我的数据里这好像是个历史新低,基本上没有过这样的情况,要知道5月份美元还是跌的,外汇占款还是涨的,而M2跌这么多,可见是央行主动收缩同业杠杆的结果,所以这一出人意料的数据,也表明了央行收缩货币,继续金融去杠杆的决心和紧迫感。可以想见的是,未来2-3年内,央行去杠杆不但不会放松,可能会还会逐渐加码。一旦加息周期启动,那么M2回落到10%以下将是常态。

美联储加息会否成为压垮中国房价的最后一根稻草?

保汇率还是保房价?

2016年房价疯涨,但政策上并没有严格的限制措施,而17年初就连续出台政策,锁死房市,为什么转变如此之急?

2016年美联储早就放出了加息的信儿,但拖着拖着一直没办。与此同时中国房价疯涨,大批热钱进入楼市。美联储加息,美元必然回流。中国外汇会受到严重冲击,接着人民币贬值。

这个逻辑其实很好理解。这种情况下,楼市就成为了锁死热钱的工具。很多人加杠杆炒房,热钱大量进入楼市,为国家稳定外汇换取了时间。

处在政府的角度,外汇事关国家安全,肯定不能放弃。汇率方面,中国当然想通过贬值来释放压力,但美国那边不同意,中国作为第二大经济体,也不能掀桌子说不玩了。

于是这些热钱只能老老实实的被圈起来,别出来闹事。现在中国方面圈钱基本完成,美联储加息已经开始。现在出台的所有政策,其根本目的,就是锁死流动性,就是让楼市里的钱出不来。至于房价降不降,根本不是这次调控的重点。

所以最后的结论是,房价不一定会降,但多数不会再涨了,而且成交量一定会大幅下降。什么时候能放开调控?大概是供应跟上来的时候,或者经济回暖了,那时百业待兴,投资有回报,就没必要锁钱了。

(本文整理自肖磊看市、居理新房、经慧联合内刊)

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